今日土拍,南城走强再一次确认 | 好评与差评

01
刚刚,北京又拍了三块地。
三块地的出让,竞拍,地段特征,各不相同。暴露了政府意志和开发商的窘境。
认真看完,对你了解市场,会有些启发。
先说第一块地,丰台南苑石榴庄地块。
地块为住宅混合公建,起拍价6万/㎡,成交价28.2亿,楼面价约6.41万/㎡,被金茂合生联合体拿下。
参拍房企:保利、招商、绿城、金茂合生联合体
三块地中,这块最耀眼。
除了地铁上盖,豪邻遍布,更重要的原因,是它不限售价。帝都实行土拍调控新房售价政策,已经两年之久。
如此一来,限竞房满街都是。
开发商叫苦连天,利润天花板被限制,回头还得在产品上,花真金白银,跟友商拼质量和服务。陷竞房市场已经一片红海。
于是,屈指可数的不限价宅地,稀缺性凸显。
尽管这次石榴庄地块起拍价高昂,但依然能吸引一波头部房企的强势抢夺。
除了对自家豪宅开发能力足够自信,更重要的是保住饭碗。
02
这一点,绿城感触是最深的。
作为杭城头牌明星房企,来到帝都打拼多年,在拿地策略上,过于小心谨慎。
结果就是手里的存货不多了。
要想在北京继续混迹,到了必须进货补仓的时刻。而绿城选择这块地的原因,也是非常直白的。
作为江南阔少,绿城地产习惯了大手大脚。
在产品品质上花钱毫不含糊。不然也不会非得在西山燕庐,打造一个北方城市难得一见的四季花厅。
但这种地产阔少性格,缺点也非常明显:对成本控制有些捉襟见肘。
普通限竞房的价格天花板,多少局限了绿城发挥。这次等到和西山燕庐一样的非限价地块宅地,自然是要努力一搏的。
但无奈的是资金有限,绿城单家给的授权价,根本没有竞争力。
于是,开拍之后,招商和金茂合生联合体竞争激烈,招商的库存也早已告急。
最终被资金更为雄厚的金茂合生联合体拿下。
03
接着说第二块地。
大兴区瀛海镇纯住宅地块。限制小于90㎡户型至少占70%。起拍价2.58万/㎡,成交楼面价约为3.2万/㎡,总价32.7亿,溢价率25.7%,被中海收入囊中。
参拍房企:金融街、绿城、金隅、合生、中海、保利、首开建工金茂联合体
这块地的限均价52449元/㎡,也就是中海盖完房子,售价平均不能超过5.2万/㎡。
三块地中,这块地最热门。
北京房企中,拿地心切的不止绿城。保利也急需拿地,来刷一下帝都楼市的存在感。
但偏偏当前银根收紧,大多数房企面临缺钱困境。
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对大多数想要秀肌肉,但囊中羞涩的房企来说,这块大兴瀛海地块是很适合的。
但无奈中海在帝都的势头一骑绝尘。
前有寰宇天下蝉联销冠多时,后有望京府14秒售罄的战绩,好评与差评得知,中海下一个重点项目,就是现在的瀛海府二期。
而今天这块新出的地,为了规模化运作,和造势需要。
中海自然是势在必得的。
土拍现场,中海先后与绿城和金融街纠缠多轮,最终还是中海战到最后。
搂面价3.2万/㎡,限价5.2万/㎡,利润空间不大。
但很明显。中海非常习惯这种节奏。从寰宇天下到望京府再到这块地块的孪生兄弟瀛海府,都是讲求速战速决的效率操盘手法。
04
第三块地,是最有故事的一块地。
第三块地,是大兴区庞各庄纯住宅地块,限均价42158元/㎡,限制小于90㎡户型至少占70%。底价成交,抛去配建,成交楼面价约为2万/㎡,被保利收入囊中。
参拍房企:建工、保利
这块地,有些小插曲。半年前,它曾上过一次拍卖席。
当时政府给它的名份,是共有产权房,但市场下行,共有产权房作为烫手山芋,没有开发商敢接,地块流拍。
如今,这块地重新上线,政府给它的名份,调整为商品房里的限竞房。
起拍底价,也随之涨了12亿。
这才勉强引起两家房企的兴趣:建工和保利。
最终证明,保利多花了12亿,将地块从共有产权,拍成商品房。
建工和保利,都是深耕京城市场的实力房企。
而拿地房企保利,是唯一一个参与今天三块地土拍的房企,不说最终成果如何,但气势已经足够唬人了。
保利从北京起家,全国开花,但反观主场北京,库存已经很少了。因此在第四季度发力拿地,看好后市的气氛非常明显。
接着总结一下这次土拍的几个信号。
05
大家应该也感受到了,2019年的拍地节奏,变慢了。
虽然偶尔有准地王/高价地块冒出,但整体供应非常克制。北京逐年下调的供应已经是明面的事情。
这一迹象的影响,会在2年后凸显。
供应端的收紧,会让市场被迫紧缺。再结合限购周期。你可以问问自己,如果市场给你2年窗口期。
你的户口/资金/征信能准备好么?
06
此外,这次土拍还透露出一条开发商角度的鄙视链。
表现在庞各庄地块上。
开发商宁可多花钱,也愿意拿限竞房,不要拿共有产权地块。保利为了地块性质,多花了12亿。
共有产权房在开发商群体里不受待见,原因还是购房者喜好。过去一年共有产权的市场确实有些冷淡,购房者不买单。
大多数购房者,还是愿意持有一个100%产权属于自己的商品房,哪怕贵点,哪怕限售5年。
而政府层面这次愿意妥协,将流拍的共有产权地块,改成限竞房地块,也很大程度上对市场有了深刻的认识。
都是摸着石头过河,微调之后,市场会更美好。
07
南城归来。
帝都楼市,一直处于全国楼市鄙视链的金字塔尖。但仔细观察,你会发现一个细节:
“声音大的,总是北城那几个哥们。”
望京北,孙河,未来科技城,海淀山后,后沙峪等等,喜欢抱团集中,刷存在感。
它们占尽了“狼群效应”的优势。
相比之下,南城一直吃了“声势不浩大”的亏。但今天过后,南城来了三个实力派盟友。
还有场外最佳第六人,耗资4000亿的世界第七大奇迹的大兴机场,也在今天给力刷屏。
京城楼市格局,此刻埋下了变化的种子。
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