200w出头,除了番禺广场,你还能投资哪里?

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知识星球很多伙伴有一个问题:我拿着200w出头的预算,我能够买哪里?
除了东部的萝岗,偌大的广州其实还有个还不错的去处。
那就是南部的番禺广场。
去年十月份,我写出了《强调,这才是广州真正城乡结合部》,那时候留下了个坑:
广州南部的城乡结合部是哪里?
番禺南郊番禺广场-辐射一带。
我还厚颜无耻地说下回分解。
啧啧,一个不觉意,竟然已经过了大半年了,这下回分解拖得真久,想了想,什么国家政策、什么调控等等都不很好提,岁月静好,还是聊聊板块最自在了,今日就把这坑好好填填土吧。
放心,这篇不会太长,老是这样榨干星佬可吃不消,本文只有两部分:
一、番禺广场究竟好在哪里?
二、番禺广场必须买在哪里?
一、番禺广场究竟好在哪里?
深谙地铁三号线痛苦的伙伴,应该很熟悉,此地狱线路在广州的南部有个尽头,或者说在广州南部有一个幸福的起点,往来者知晓,乃“番禺广场”。
话说这番禺广场,却是一个略为尴尬的存在,虽然是番禺区府所在地,但是存在感略显不足。广州老城区的人们一提及番禺,第一印象就是郊区,第二印象就是长隆,第三印象就是南站,最后偏要扯一个耳熟能详的区域,首选就是洛溪。
甚至于万博,很多老城区人还闻所未闻呢,大学城知名度比万博更高有木有。
所以你要提番禺广场,恐怕很多人除却三号线印记便再也没痕迹了,你兴许还要多点小提示,比如那就是市桥东啊,他们顿时恍然大悟,嗯嗯嗯,那地方哦。
那地方貌似很落败的哦。是的,就是个乡镇。
哈哈,不彰显一点城乡落差感,怎么好意思唤作南部的“城乡结合部”呢!
番禺广场真正城乡结合部定义的起源来自于十八号地铁线。恰恰是十八号线这条高速地铁,把南沙和广州市区一举迈入半小时俱乐部。而他们快线站共五个,分别是:万顷沙、横沥、番禺广场、冼村、广州东站。
看到了么,以南沙为广州南部最郊区,以冼村、广州东站为广州核心市区,中间这个番禺广场就很微妙了。这就好似一个跷跷板中间的那个支点,你上我下,始终少不了我传导。
下图为18号线各站点的距离:
其中冼村到番禺广场大概是25公里。
尝试想象一下,你冼村朋友约你吃饭,微信那头菜单已下,你连忙从番禺广场上了地铁,然后在160公里(注:最高时速)实际大概130km旅速(包括启动加速停站减速兼距离估算)下,疾驰了25km到达冼村,大概11分钟(25/130*60min)已经来到市区了,菜或许还没上齐呢,正好堵着朋友幸灾乐祸的脸。
可能你要说,这中间隔着多少个村子,多少个条河道,多少条高速国道,一下子就给轨道交通打通了?你还别说,神乎其乎,我们城市的发展跨越空间和时间,来到新的领域了。
番禺乡镇直接与市区相连。
那星佬怎么还吐槽南沙不起?呃,这个嘛,南沙万顷沙当下应该不算是乡镇吧,应该叫村寨,呵呵。
好吧,我们不鼠目寸光,不妨目光放远一点,2035年广州正式把番禺北部,具体是广明高速以北区域纳入了广州主城范畴。广明高速以北何处也?万博也。
此时番禺广场真正可算是名副其实的城乡部了,与万博也就10公里直线距离。
而慢线的18号线,番禺广场距离万博(鹤庄)站也就是一站之隔,正常时间也就6分钟(10km/100旅行时速*60min)。
与快线之下番禺广场与珠城城区相距24公里耗时10分钟相比,我们大可以探到其中房价梯级的可取之处。
请看下面两图:

番禺广场:万博:珠城城区中心房价比=3:4:8。
且不说同是番禺区域的万博,我们特别留意的是,番禺广场与珠城城区的价差超过了一倍以上。
我们再看看当下与珠城同样轨道时间在大概十分钟的区域房子是怎样情况?
控制在一条地铁线路不转线,南北向的有大塘-珠江新城。
东西向就是我们很熟悉的员村-珠江新城。
大塘目前周边一公里范围内的住宅价格,大概也就是3.7w-4.5w的幅度。
员村周边大概的住宅价格,因为东进轴+金融城的强大IP,普遍在4.5w以上,我们认为这其实有不少地段溢价的。
两者相权,配合上南向的发展轴,撇开不必要的地段溢价,员村不作参考,我认为大塘这个尚没开发的地段还是有一定对比价值的。
平均去看,大塘:珠城房价比=4:8。
我们再回看番禺广场:万博:珠城城区房价比=3:4:8。
你们看到什么了?
目前价格梯度,万博与珠城的价格比跟大塘与珠城相近,而大塘与珠城的轨道时间差却跟番禺广场大概一致,未来18号线成熟后,番禺广场至少能够从现在与珠城的3:8比例,很大可能演变成大塘与珠城般的4:8比例。
换言之,番禺广场的潜力起码有(4/8-3/8)=12.5%反超潜力,若模糊下精准度,也必须在10%-12%之间。
这是番禺广场通过快线站弥补的价差,这是时间上的补偿。
或者你还要追问番禺广场和万博这个3:4的价格比,未来又会如何变化?
万博、番禺广场从目前的七号线转三号线的三站之隔,耗时22分钟,变成了我们18号线慢线一站之隔的大概6分钟,两者的价差必然要比当下要缩小,那缩小多少呢?
依旧维持上述判断,番禺广场会有大概10-12%的超速潜力,意味着拉近万博价差至少10%。
从如今的4:3,分分钟变成6:5。
为什么?
因为万博是慢线站,它去珠城的时间并没有减少多少。在十八号线通车前后,从当下耗时30分钟变成耗时15分钟。珠城出发15分钟轨道时间范围就相当广了,但能与万博地位相提并论的,莫只有金融城的车陂南站了。
然而车陂南周边房价包括骏景花园、天成居一带,均价也是4w了,仅仅比万博贵小几千。与珠城房价相比仍是4:8。
因此可以笃定,万博与珠城基于自身规划及18号线建设,即使轨道时间缩短到15分钟了,大概也是维持相近的4:8比例,不会有特别惊人的超速。
但番禺广场快线站却从当下同样的30分钟地铁时间变成11分钟,与万博原本相近的时间,反而演变成番禺广场更快更便捷(11分钟<15分钟)。无可否认,即使番禺广场更远更南部,但是拥有掀桌子的翻盘能力。
这仅仅是18号线的功劳,我们更不要提及番禺广场22号线、3号线东延线,甚至日后规划的17号线,这条日后成为番禺第二条东西向贯通的“7号线”,深化番禺顺德重要支线。
最后为了避免抬杠,我再细化下番禺广场的定位。
之所以大塘与番禺广场有对比性,主要基于以下三点:
1、大塘目前也有11号线加持,这是市区大环线,大塘并非毫无轨道增量。而番禺广场目前三线(3-18-22)规划,地铁上因为郊区远近可以适度均衡。
2、大塘属于人口稠密的海珠城区,而番禺广场并非人烟罕至的郊区,真实来说,这是番禺区的城区,番禺人老城区,区府的所在地,市桥的东延段。
3、大塘周边都没有什么增量的新住宅开发,而番禺广场同样也是存量房市场,两者以二手房交易为主,价格没有无形之手控制,都是供求调节的结果。
轨道的优化,房价的变化,人口的流入,两者都会有章可循。
而比番禺广场更远的南沙区域,且不提万顷沙横沥并非南沙目前的主城区,更莫论其一二手市场不成熟。南沙一手市场只在南沙湾、进港大道一带,同时人口稀少,远不及番禺广场本身的热闹。
他日南沙持续发展,番禺广场也会优化其区域定位,践行TOD开发,建设成为重要的交通枢纽和行政文化中心,更有大型的商业综合配套,这些都会结合18、22号线建设而深化。
二、番禺广场必须买在哪里?
我们已经系统量化了番禺广场的利好潜力了。
那剩下的问题是,我们该买番禺广场哪里?满眼尽是二手房,尽是老旧楼梯楼的地段,究竟我们该怎么选择?
回答这个之前,我们必须要全面了解番禺广场的整体规划,请看下图:
番禺广场利好范围主要分三大板块:东环路以北板块、番禺区政府以北板块、番禺区政府以南板块。
我们确定番禺广场利好成立的要素在于,一是人气要足够多,二是距离地铁站足够近。
首先东环路以北首先不用考虑了,距离地铁过远了,远超过两公里范围了,另外变电站选址+工业园区也并非居住之地。
另外两地块都有一定的住宅供应,大概楼盘和价格如下:

从楼盘的稀疏程度,也可以助我们分析到哪里人气比较旺了。加上番禺广场商业规划重点是围绕区政府南部即中轴广场展开的,我们明显要把重心放在南部板块。以地铁站的一公里范围圈,尽量往外辐射。大概就如下图了:
这范围也基本涵盖了规划图所标注领域了。
那这圆圈范围内的什么房子,才有足够的魅力和品质,能坚持到6:5这时刻的来临,答案自然很明显,品质好的次新房。以南部板块为代表的融穗蓝湾、东晟明珠、柏丽花园、东逸华庭,无疑是具备这个资质的,但是问题关键在,这些个楼盘,售价已经接近甚至超越万博板块了。
与万博价格对比是1:1,而不是4:3,你若想寻求超车的潜力,这些不太妥当了。除非你能淘到极低价格的笋盘。
而番禺广场真正适合的价格,必须是3万或以下标价的楼盘,这才是匹配该区域的笋价,另外就是人气。
那我们选择的范围就比较清楚了,番禺广场西侧德兴小学之流学位房,以东方花园为代表,番禺广场东侧以统一排列为代表的东怡新区,甚至于范围圈内的东南侧大盘东华花园,都是我们可以斟酌考虑的项目。
其中若以重要程度:东怡新区>东方花园>东华花园>区政府以北版块。
切记好的户型是重要的前提,因为你要考虑上后来者的喜好。未来的番禺不怕楼梯楼,但一定必须是优质的楼梯楼。番禺广场太多歪瓜裂枣的户型,我们必须仔细筛选。
另外也有朋友认为,三号线东延线的建设,可以考虑到番禺广场东侧一站资格的番禺客运站范围。那边楼盘品质选择还相对更好一点了。
你若问我赞同么,基本也是赞同的。只是对于快线站的番禺广场而言,等候上车的人口稠密程度是难以想象的。若还要一站转乘,还要是慢快线转换,按照十四号线的玩法,这恐怕对接不太妥当,地铁的舒适感,十分钟的旅行时差,很可能就变成十五分钟,甚至二十分钟了。
但同样也考虑到番禺广场周边楼盘步行去地铁站的时长,我们大概可抵消番禺客运站地铁上盖物业转乘地铁的耗时,言辞之间就是,若你要买番禺客运站,必须以最少的时间抵达地铁站。换言之尚东尚筑、金海岸花园是相对优质的选择了。

总结:
番禺广场是当下广州仅存不多的具备超速动能的刚需区域。
番禺广场存量房市场让周边品质还好的楼梯房甄选成为可能。
番禺广场周边次新电梯房是享受型产品,番禺客运站电梯房可补充一二。
手里有房票,但只有那么二百来万预算的伙伴,对着市区望洋兴叹,大可以优先考虑番禺广场。
至于具体到楼盘户型剖析和买入指导价,那欢迎加入广佛最大的楼市知识星球,精华区已然更新恭候大驾。
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