开发商最害怕展示的,我在一个样板间里全看到了

“我好像得了样板房恐惧症。”
最近这段时间,为了写测评,我一直在踩盘,结果踩盘越多,对样板间越恐惧。
因为“样板间全都太完美了”。
我很久没有那种看完样板间,有满满获得感的体验。
此外,除了“好,很好”外,似乎很难在测评中,向读者解读出样板间的增量信息。
这种情况发生的原因,是因为样板间的可复制性很强,就算有了微小创新,马上就会被其他开发商跟进。
自从住宅进入3.0时代以来,开发商明白,样板间对购房者决策非常关键,每个开发商都很重视。
如今的样板间,早已完美到难分伯仲。
01
“完美样板间”让购房者和开发商进入互害模式
“完美样板间”井喷式出现,并不是一件好事。这些完美而相似的样板间,在我看来,既害了开发商,也坑了购房者。
随意逛几个售楼处,你会轻易在样板间发现以下特征:
一线品牌的家电软装
大师操刀的收纳空间
恰到好处的照明灯光
合理的的动线和空间等外貌工程
上面的这些,已经成为所有样板房的标配。
而实际建成交付给客户的房子,是由30%的外貌工程和70%的隐蔽工程决定的。
开发商把只占30%的外貌工程用各种软装和家电过度包装后,在聚光灯下放大,任君欣赏,却对隐蔽工程绝口不提。
这本身是不坦诚的。
这些感受,来自我最近参观了葛洲坝北京中国府的经历。
这个神秘的地王项目,有两种打开方式。
第一种,是钱可以解决的。验资200万,代表你有购房诚意和资金实力,你可以参观项目示范区和常规样板间。
第二种,有钱也不一定能看到,因为这条参观线路里,除了常规项目外,外加一个隐藏彩蛋:
一个工法展示样板间。
这个不对外开放的神秘样板间,引起了我的极大的兴趣。在得到许可后,我参观了一次。
与其说是一次踩盘,更像是一场干货十足的游学,下面和你分享。
02
一个为内部工程人士定做的样板间
先说样板间的初衷,简单的说,这个内部样板间的存在,是为了让施工人员了解项目的规范工序流程。
它的展现方式,是立体的剖面展示。
有多立体,我作为工程外行,也能轻易看懂其中的工序和结构。
这个内部工法样板间,被设置在精装样板间同栋内。现场不让拍摄全屋视角照片,因此大的场景,我只能文字描述。但细部图,我拍了很多。
现场是一个没配备软装家具的空户型,把地上,墙上,卫浴,厨房等各个关键位置剖开,并标注了详细的做法和材质。
这种把隐蔽工程主动暴露的行为,给我的第一印象是营销新玩法。
这个高周转的地产时代,遮遮掩掩的开发商太多了,葛洲坝出其不意的反向营销手段,真挺唬人的。
但看到第一个剖面,我的想法就被扭转了。
03
工法样板间的工序展示
隔墙中的马牙槎
首先看样板房里的墙体交接面的剖解图。
和普通隔墙相比,中国府的砌筑工序中,多了图中梯形的结构,工程术语叫“马牙槎”。
传统分隔墙,由于不承重,几乎没有开发商会嵌入这个异形结构,不仅费钱,更费时间。
一位工程人士给我打比方,在立柱里嵌一个马牙槎的功夫,足够工匠砌三个平米的普通墙,还能偷懒抽三支烟。
传统的隔墙砌体,无嵌入立柱的工艺
这个存在感不强的“马牙槎”,有个小细节,就是切割成45°的坡脚。加嵌入墙体后,可以让墙体和构造柱密实度增加。
对使用者来说,最大的直观感受,就是墙体不易开裂,抗震系数也会相应提高。
对于毛坯交付的用户在装修的时候,也可以提醒泥匠在交接面嵌入一些“马牙槎”。
楼市里很多因为内墙开裂引起的维权,大概率可以靠嵌入“马牙槎”来避免。只是很多开发商太“节约”罢了。
贴砖的9道工序
工法样板房里,第二个吸引我的,是客厅的石材地面。
地面层,除去原结构层,有9道工序。
如果你有过半包工装修经验,你会对贴砖的流程略有了解,也一定会对9道工序发出感叹。
贴砖的隐蔽工程里,常规做法通铺干粉层,埋水电管,再上面砖,连防水层也是可刷可不刷的。
很多游击队装修队,就连简单的贴砖,都会出现空心或高低脚。
而中国府的样板间的地面之下,承担的担子很重。新风管道,地暖管道,保温层,等都需要被压缩在面层石材下,不大的空间里。
其中,新风管,地暖管和防止热辐射的反光膜,都是非常脆弱的系统。
为了在保护的前提下,把交叉系统整合在一起。这9道工序,每一道都是不可或缺的。
而在主卧这些铺复合地板的界面,隐蔽工程,也非常值得一看。
传统的地板的铺设流程,往往被简化,龙骨层,新风,地暖层,就足够了。
地板的隐蔽工程里,多出来的自流平层
而葛洲坝的这个项目,还有一层多出来的自流平混凝土,这道工序,除了把地面垫的厚实,最重要的作用,是防止木地板下的灰反上来。
卫生间的三个细节
大家都知道,装修界有“金卫银厨”的说法。一所房子最花钱,也是最见质量内核的位置,在卫生间。
看到中国府卫浴区的剖析图,我是服气的。
专业人士看卫生间的隐蔽工程的水平,只看三方面:防水,排水和干湿分离。
首先,在防水层的设计中,下层是单组分聚氨酯,上层为JS聚合物水泥防水涂膜。
常规防水的方式,用的比较多的材料,是防水灰浆,造价便宜,但效果一般。
而中国府的防水层,用的是JS聚合涂膜,J指聚合物,S指水泥,这种灰软色的涂膜, 价格会高,但使用年限和防水效果会更好。
排水是个小事,却和生活质量息息相关。大多家庭的卫生间,都是降层排水的方式。
每次洗澡,需要往上走一个台阶。像“上朝”一样的洗澡经历,毫无体验感可言。
台阶的存在,加上吊顶以及热水器,让本身不大的卫生间,显得更加逼仄拥挤。
而这个样板间里,采用了侧排地漏,对比同层排水的方式,有不小的优势。
侧排地漏,在很多高星级酒店被用的比较多,水流下漏速度更快,在外观上,看不到地漏的存在,颜值高。
最重要的,可以避免日常卫生间渗漏中,垫层长期积水出现的臭味。采取侧排地漏,可以让垫层内积水顺利消除,起到防异味的作用。
接着说干湿分离,这是如今卫生间的标配。但常规的做法是玻璃铝框断桥等隔断,会显得傻大。
项目的解决办法,是嵌入一个止水钢板。
比起传统混凝土挡坎,止水钢板能够更有效挡住湿区防水层上方的存水,防止水流窜到干区,保证存水顺利的从侧排地漏流走。
需要在施工过程中,需要预埋锌铁防水钢板以及高精度的焊接工艺,这些会给施工带来不少“麻烦”。
因此这种方式,是在卫生间里,不多见的工艺。
当然,如果在施工工艺上做到这个层面,已经不错,但只能说施工队伍非常给力。
对于一所需要承载几代人的房子来说,用料是否良心,才是更重要的。
04
装修中的隐蔽区域,才是良心的自留地
品牌家电很关键,但如果一定要在看得见的家电和隐蔽工程二者选一,花大成本,我会毫不犹豫的选隐蔽工程。
接下来,就来聊聊我在这个样板间里,看到的隐蔽工程的用料细节。
5G科技的压舱石,毛细管网
这次,我终于见到传说中的毛细管网的庐山真面目。先说一下背景,毛细管网系统,是中国府5G科技的内核。
与传统空调+地暖的温度调控体系不同,5G科技,主打毛细管辐射式冷暖系统和除霾新风系统等科技。
通过地源热泵汲取地底的恒温能源,以水为媒介,通过密布在天花板上的毛细管网,冬季暖温,夏天制冷。
你会发现,毛细管网在体系承担了重担,因此很多客户会担心它的质量和更换难度。
这次的样板间,也把这条毛细管网做了剖析展示,可以看到毛细管网用的国际毛细管网行业的佼佼者,对质量把控严格,因此一年只产300万㎡。
此外,现场可以看到,毛细管网的工艺是并联。也就是说,一张管席中,坏三根毛细管之内,直接做熔断处理,坏三根以上更换单张管席。
看着现场人员更换操作示范,非常方便。
据说,这套系统夏季能保持24℃到28℃的人体舒适温度,而且无噪音、无风感。
而全置换新风系统,可以24小时室内换气,配合除霾净化系统,PM2.5过滤率非常高。
双真空玻璃和三层门窗系统
第二个关于建筑材质,我想聊的是项目的门窗系统,和毛细管网一样,也是德国进口。
德国旭格的门窗系统,我之前只是听说过。和卫浴中汉斯格雅以及高仪等品牌齐名。
我是第一次看,给我的感受是一体化做的比较好,除了开关门的把手,其余的五金件都被隐藏在框架内,非常简约。
抵御北京的寒风和车流声音,项目的双层真空玻璃,和三层中空门窗系统太重要了。我在现场试着推开一平米左右的窗,单手差点开不了,用料非常厚重。
除了厚重的门窗系统,项目样板间墙上的线管安装跟接线盒,引起我的注意。
我们之前写过一些精装的隐蔽工程的文章,走线是杂乱无章的。这种走线不仅体现工人水平拙劣,会带给后期检修很大的麻烦。
高水准的走线,首先是很整齐的。这一点,稍用心的开发商都能做到。
常见的线管用塑料pvc材质的比较多,这个项目不同的是,是线管系统的材质是JDG镀锌钢管。
不良的建筑承包商,往往在选管线上,都要偷工减料,而这个项目直接在包着电线的管道上,都直接上了镀锌钢管。
这样做会让造价升高,但耐腐蚀和耐久性,都会得到巨大的提升。
以上,就是我对这个特别的样板间记忆深刻的细节。
一百多平的工法样板间,我在里面呆了一个多小时。比平时看的精装样板间,足足多了一倍多。
看完这个解剖版的样板间,我去帮大家看了需要验资200万,才能看的精装样板间。
中国府精装样板间的客厅与餐厅
就像在化妆和美颜相机的帮助下,社会已经进入“均美时代”。
很多人无法分辨自然美和人造美。
对待样板间也是一样,只看精装修样板房,我们也将失去审美能力。
但看完解剖版的样板间,再看精装修的样板间。我们就会在二者间找到一个平衡的视角,也会变成更睿智和客观。
如果你下次去葛洲坝北京中国府,一定要流露出你对工法样板间的好奇,说不定销售看你真诚的目光,就带你看了呢。
离开的时候,我跟接待的销售开玩笑:
“你们那个解剖版的样板间,工艺太棒了,非常值得买”
销售笑着回答:
“我们每一间,都是这样造的”。
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